Libro Terzo: Della proprietà
Titolo VII: Della comunione
Capo I: Della comunione in generale
Art. 1100 Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone,
se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e seguenti) non
dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (2711).
Art. 1101 Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art. 1102 Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
Titolo del suo possesso (1164).
Art. 1103 Disposizioni della quota
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il
godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le
disposizioni contenute nel Capo IV del Titolo III del libro VI (2825).
Art. 1104 Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la
facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (882).
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il cessionario (1260) del partecipante e tenuto in solido (1292 e
seguenti) con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non
versati.
Art. 1105 Amministrazione
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione
della cosa comune (1106).
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che
tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto
della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla
autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche
nominare un amministratore (872).
Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente,
può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il
miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli
obblighi dell'amministratore.
Art. 1107 Impugnazione del regolamento
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità
giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (2964)
dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine
decorre dal giorno in cui e stata loro comunicata la deliberazione.
L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni
proposte (1109).
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento
sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi
causa dai singoli partecipanti.
Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una
spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di
alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le
locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal
primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle
somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa
comune.
Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione e
gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione e in contrasto con le norme del primo e del
secondo comma dell'art. 1108 (1137-2).
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il
termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può
ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.
Art. 1110 Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o
dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione
della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1111 Scioglimento della comunione
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunione (1506); l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua
dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato
scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri (717).
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni
è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se e
stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo
scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
Art. 1112 Cose non soggette a divisione
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di
cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizione
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già
eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione (2646)
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria (2900 e seguenti).
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per
l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima
della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto
nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e
trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale (2646, 2685, 2825).
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla
comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente,
eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da Titolo anteriore alla
comunione medesima, ovvero da collazione (737 e seguenti).
Art. 1114 Divisione in natura
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa
in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 e seguenti).
Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in
solido (1292) contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o
scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla
vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i
condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto
rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al
suo diritto verso gli altri condividenti.
Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione
dell'eredità (713 e seguenti, 757 e seguenti), in quanto non siano in
contrasto con quelle sopra stabilite.
Capo II: Del condominio negli edifici
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e
i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104).
Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino.
Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità (att. 63).
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e
seguenti).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
(att. 68 e seguenti).
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e
destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle
parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei
condomini.
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio
e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att.
64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite
o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente (1110).
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66):
alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e
alla relativa ripartizione tra i condomini;
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego
del residuo attivo della gestione;
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono
previste nelle seguenti leggi:
Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere
architettoniche);
Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei
condomini);
Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi energetici);
Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio).
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini (1105).
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e
seguenti, 155)
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155).
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo (att. 156) si
osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).
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